數(shù)據(jù)顯示，2017年5月海南各市縣商品房銷售中，海澄文區(qū)域成交量保持領(lǐng)先，提到文昌樓市，不得不提被戲稱“宇宙第一大盤”的魯能山海天，據(jù)了解，該項目在2016年認購金額高達20億，那么，魯能山海天究竟怎么樣？項目有哪些優(yōu)點和缺點？近日，旅游地產(chǎn)看房嗎網(wǎng)絡(luò)平臺通過實地考察，下面為你一一詳解！

一、魯能山海天位置、交通及區(qū)域板塊分析

魯能山海天位于文昌龍樓鎮(zhèn)，靠銅鼓嶺山脈，三面環(huán)海，往北是月亮灣，往南距文昌市約30公里，距離航天城約20公里。交通上，從美蘭機場乘動車18分鐘到達文昌，文昌動車站乘觀光巴士40分鐘到本項目，文昌旅游公交專線15號可直達；另外，正在建設(shè)的濱海旅游快速干道、鋪前大橋2019年全線通車后，從機場到項目開車僅需40分鐘左右；規(guī)劃輕軌開通后美蘭機場到項目僅需30分鐘。

魯能山海天區(qū)位圖▼

區(qū)域板塊點評：魯能山海天地處文昌銅鼓嶺國家級森林公園，景觀豐富，生態(tài)原始，28公里原生海岸被稱為海南*后的活珊瑚海灣和中國唯一的高山與海洋結(jié)合的紅樹濕地。該板塊房價近幾年一直不高，*新數(shù)據(jù)顯示，2017年5月海南商品房成交均價10949元/平米，而據(jù)看房嗎網(wǎng)絡(luò)平臺上顯示，當前魯能山海天公寓均價為10000元/平，相比之下，區(qū)域價值被低估。由于文昌處于整個海南的*東邊和*北邊，早期海南環(huán)島高速在規(guī)劃上繞過文昌是一大缺憾，不過隨著海文一體化，以及高鐵、鋪前大橋近兩年的通車，文昌板塊價值提升是必然。

魯能山海天實景航拍圖▼

二、魯能山海天項目分析

①項目規(guī)模

魯能山海天總占地86平方公里，其中陸地面積42平方公里，海域面積44平方公里，總建筑面積約1000萬平米，總投資約上千億，分為五大板塊，包括海石灘板塊、寶翎港板塊、淇水灣板塊、月亮灣板塊及七洲列島板塊，未來將容納30-40萬人口。

目前已開發(fā)淇水灣伍號、海石灘貳號、淇水灣陸號三個組團。

魯能山海天項目以“生態(tài)、健康、運動、娛樂”為四大主題，全面推進“主題娛樂、科技智慧、體育休閑、文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、生態(tài)復(fù)育”等六大產(chǎn)業(yè)集群建設(shè)，欲打造世界一流的一站式旅游度假產(chǎn)業(yè)新城。

②產(chǎn)品介紹

【淇水灣伍號】

淇水灣伍號（海景公館）占地面積195763.8平方米，總建筑面積310212.35平方米，共3056 戶，有地上停車位2842個，綠化率35.03%，容積率1.5，項目與南洋美麗匯風情街僅一路之隔，不出家門就可以欣賞到原汁原味的騎樓建筑，閑暇之余，和家人一起到南洋美麗匯感受“華僑之鄉(xiāng)”的建筑瑰寶，在南洋商街挑選琳瑯滿目的手工藝品，讓度假變得更精彩。

淇水灣伍號實景航拍圖▼

淇水灣伍號小區(qū)樓間距較寬，采光通透、通風流暢，視野開闊，在園林設(shè)計上充分尊重當?shù)貧夂蚣白匀毁Y源，結(jié)合地形和周邊環(huán)境，創(chuàng)造了一個充滿熱帶雨林氣息的層疊式景觀園林。漫步在園林中，叢林掩映，沿曲折小道，移步易景，興奮之余，在游泳池暢游一番，更增添幾分愜意。鮮花大道、多個濱海花園環(huán)繞著淇水灣伍號，讓這座濱海度假社區(qū)變得更加浪漫夢幻。

淇水灣伍號（小區(qū)實景）航拍圖▼

【淇水灣陸號】

淇水灣陸號組團是純別墅用地，產(chǎn)權(quán)年限70年；總占地面積8.49萬平米，總建筑面積3.54萬平米，容積率0.42。屬低容、低密、親海私墅產(chǎn)品，因為別墅類產(chǎn)品停止審批，產(chǎn)品類型稀缺，淇水灣陸號地塊也是魯能山海天項目少有的純別墅組團地塊；總戶數(shù)僅261戶，全部為現(xiàn)房毛坯交付。

淇水灣陸號實景航拍圖▼

除了高達46.84%的綠化率，淇水灣陸號還有非常優(yōu)越的周邊環(huán)境，組團位于淇水灣板塊*核心的位置，地塊距離南向海岸僅400米距離，北側(cè)的10萬㎡花海景觀帶、山海天植物園僅一路之隔；別墅區(qū)內(nèi)千年神龜石/紀念碑，既是自然生態(tài)資源的歷史保留，也是傳統(tǒng)文化的傳承。神龜石旁規(guī)劃有私屬頂級會所配套，包含泳池、健身房、咖啡廳、商務(wù)會所等一應(yīng)俱全。

淇水灣陸號實景航拍圖▼

【海石灘貳號】

海石灘貳號（山海公寓）總占地面積165475㎡，總建筑面積345096.19㎡，綜合容積率2.0，綠化率35.2%，規(guī)劃有1031個地上停車位，用地性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)住宅用地。項目共規(guī)劃了22棟板式高層，層高在17-23層，共有4307戶，所有樓棟梯戶比都為2梯5戶、2梯6戶，建筑外立面使用涂料、真石漆、瓷磚；搭配白、灰、綠三種顏色，將小區(qū)與銅鼓嶺自然風光完美結(jié)合。

海石灘貳號實景航拍圖▼

海石灘貳號地處美麗的銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)南側(cè)，南向距海1.3KM，東向距海1.5KM，背山面海，居住在這里，既能享受濱海生活，又能享受登山樂趣。項目*大的特點是與原生態(tài)的自然環(huán)境相融合，東側(cè)、北側(cè)依山而建，西側(cè)7萬平米的天然濕地積攢銅鼓嶺山泉雨水，可以說是生活在天然的綠肺中，小區(qū)南側(cè)還有天然形成的金蟾石，寓意招財進寶，好運連連。

海石灘貳號社區(qū)西側(cè)規(guī)劃18萬平米的海石灘美麗匯商業(yè)產(chǎn)品，建成后將為所有的業(yè)主提供一站式的生活配套服務(wù)。項目一公里范圍內(nèi)有已運營淇水灣伍號底商、規(guī)劃中的體育公園、南洋風情商業(yè)街、地中海俱樂部等配套，結(jié)合項目整體大規(guī)劃，可以滿足生活文娛各種需求。

海石灘貳號沙盤圖▼

三、魯能山海天項目配套

魯能山海天項目規(guī)劃了酒店、學校、醫(yī)院、公園、商業(yè)、娛樂等非常完善的配套。

魯能山海天項目沙盤圖▼

①周邊配套：

醫(yī)院：上海交通大學醫(yī)學院附屬醫(yī)院、同濟文昌人民醫(yī)院

學校： 清華大學附屬中學、海南外國語職業(yè)學院、文昌中學、文昌華僑中學

景點：銅鼓嶺、銅鼓佛光、小澳灣、石頭公園、大澳灣、淇水灣、七洲列島、植物園、體育運動公園

公園：BBC Earth 主題景點、TOP Gear汽車主題公園、繽紛水上主題公園、國際生態(tài)濕地公園、探索主題公園、愛情主題公園。

②內(nèi)部配套：

文昌魯能希爾頓酒店、文昌山海天酒店、南洋美麗匯商業(yè)街、上海交通大學醫(yī)學院附屬醫(yī)院、地中海俱樂部、植物園、體育運動公園。

魯能山海天項目優(yōu)缺點分析：

優(yōu)勢：①外省戶籍家庭購買無需社保或納稅證明；②項目地處銅鼓嶺自然保護區(qū)，生態(tài)較好，且規(guī)模較大，內(nèi)部配套較完善，未來空間可期待；③準現(xiàn)房銷售，品質(zhì)可鑒，2018年初交房，入住快；④產(chǎn)品豐富、涵蓋住宅、公寓、別墅，選擇空間較大，重點是低單價、總價較低，看房嗎平臺可享團購優(yōu)惠！

劣勢：①項目陸續(xù)開發(fā)中，相比城市中心尚不成熟；②大型商業(yè)氛圍略顯不夠濃厚。