2012年12月，海口寒冬，當(dāng)時還是盛高置地旗下項目的海長流，率先刺破國際旅游島價格泡沫，以7068元/平方米起的開盤價，將西海岸15000元~20000元/平方米的主流價格拽下高位。這一幕也成為后來海南樓市邁入4年低谷期的開端。

7年后的今天，受全域限購影響，海南似乎正在醞釀新一輪的降價潮。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)不完全統(tǒng)計，全省范圍內(nèi)有8個市縣的20余樓盤以特價甩賣的方式暗降房價，*高有別墅價格降千萬元。特價房的背后是苦守市場的開發(fā)商，價格血拼雖未至刺刀見紅的地步，但有價無市，讓一向溫暖的冬季開始變得漫長。

全域限購一年半后 開發(fā)商斷臂求生

2018年4月22日實施全域限購后，海南樓市開始進(jìn)入“跌跌不休”模式，各項數(shù)據(jù)持續(xù)走低。2018年6月之后，海南房地產(chǎn)投資就持續(xù)保持負(fù)增長，進(jìn)入今年后，下降趨勢更為明顯。今年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降28.1%，全省房屋銷售面積584.95萬㎡，實現(xiàn)銷售額928.9億元，分別同比下降48.6%和44.6%。海南斬斷房地產(chǎn)依賴，直接導(dǎo)致近2年經(jīng)濟(jì)增速大幅走低，2018年和2019年前三季度的GDP增速分別為5.4%及5.5%，這一數(shù)字在2017年時是7.5%。

市場低迷之下，不少開發(fā)商謀求以價換量，斷臂求生。海南新一輪的降價潮以“特價外衣”的形式出現(xiàn)。

市場特價潮風(fēng)起 海口周邊市縣房價再現(xiàn)6字頭

2018年10月，*具危機(jī)意識的萬科打響了三亞房企降價的第一槍，萬科湖畔度假公園開盤折后價*低可至26000元/平米，與備案價相差3000元/平米。一年過去，房價仍在下行，*新推出的特價房單價低至24874元/平米。

△萬科湖畔度假公園特價房源

一個多月前，48億元尋找接盤者的三亞鳳凰島項目，受環(huán)保督察風(fēng)暴影響，銷售暫停，更深層次的原因在于無法突破限購，導(dǎo)致無人問津，房價腰斬。中國房價行情網(wǎng)顯示，2019年8月三亞鳳凰島房價50589元/㎡，較巔峰時跌去了2/3。

特價潮在大三亞圈持續(xù)蔓延，香水灣有項目別墅產(chǎn)品以5折促銷，海棠灣的海棠灣·銀海銀海項目，別墅特惠房源*高降價1380萬元，房企降價不再遮遮掩掩。

△三亞海棠灣別墅直降千萬。

低價搶客策略成為樓市寒冬下的生存法則。海口后花園定安——江畔錦城項目在剛剛過去的萬圣節(jié)打出6999元/平米的超低特價，讓原來已經(jīng)9字頭的房價回落到2017年以前，同片區(qū)的樓盤將面臨更加被動的局面。西線城市臨高縣的陽光城等2個樓盤開出8字頭特價，在以萬元為主流的價格體系撕開一道低價口子。

△定安有項目推出6999元低價房源

一位不具名的業(yè)內(nèi)資深人士對網(wǎng)易房產(chǎn)表示，房子也是商品，同樣受供求關(guān)系影響，供過于求時就會采取降價方式處理。但價格也是有底線的，開發(fā)商不會賠本賺吆喝，如果價格擊穿底線，則意味著資金鏈萬分告急，“這已經(jīng)是房企向市場發(fā)出的*后信號。”

資金鏈告急 有開發(fā)商兩個月發(fā)不出工資

雖然不少房企采取了特價促銷的方式，但房價整體上還處于較高水平，海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前9月海南商品房成交均價15906元/平米。上述人士指出“開發(fā)商還在死守，不過每家房企的資金鏈情況不同，財務(wù)缺口大、急需回籠資金的房企降價的力度會比較大。”

據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年到2021年是房企債券集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億。熬不過寒冬的408家房企在今年“死”去，且大多為中小房企，集中在三四線城市。限購之下，銷售低迷，加上不斷升高的融資成本和債券資金兌付的高壓力，對房企的資金鏈將是一個生死局的考驗。

網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，海南樂東已有小房企資金鏈緊繃。樂東位于三亞以西，因氣候與三亞相似，但房價只有三亞的二分之一，甚至是三分之一，極具競爭力的價格吸引了眾多購房者紛至沓來。但全域限購一年半后，售樓中心門庭冷落，不少房企的資金鏈已經(jīng)十分緊張。據(jù)當(dāng)?shù)啬彻韭殕T透露，“海南限購以后，公司房子賣不出去，資金回籠太慢，我們已經(jīng)兩個月沒發(fā)工資了。”同時，他還表示，公司目前手里還有幾個億沒賣出去，為了沖刺業(yè)績，公司甚至實施內(nèi)部員工五折購房的方式，但認(rèn)購情況并不理想。

不只是小開發(fā)商，大開發(fā)商的日子也并不好過。海口某項目的工作人員表示，雖然開盤推出的百余套房源基本售罄，但今年20億元的銷售目標(biāo)，很有可能完不成。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個帶融資杠桿的游戲，99%的玩家都是融資入局，只有不到1%的是自有資金開發(fā)。但海南全域限購后，游戲規(guī)則改了，除海口、三亞外，剩余16個市縣的大部分開發(fā)商資金鏈都緊張，房企一旦還不上銀行貸款，只能降價銷售或整體打包出讓，徹底退出市場了

來源:網(wǎng)易新聞

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