9月26日，記者從海口市住建局網站獲悉，為進一步推進棚戶區改造，促進城市更新，規范海口市符合棚戶區界定標準的老舊住宅區自主改造(以下簡稱自主改造)活動，增強住宅區綜合防災能力，改善人居環境，制定《海口市老舊住宅區自主改造試點工作指導意見》(以下簡稱《意見》)。

《意見》自9月24日起施行，有效期兩年，適用于海口市主城區內的老舊小區自主改造試點工作。

老舊住宅小區如何認定？

自主改造可享受哪些優惠政策？

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何為自主改造？

自主改造是指老舊住宅區全體業主有意愿，由全體業主作為改造主體，通過自籌資金或自主對外招商合作，根據《意見》及相關規定，經市政府批準，依照規劃自行實施小區整體或部分拆除重建，享受相關優惠政策的改造模式。

不接受《意見》相關條件的其他自主改造活動，依照有關規定辦理，不享受《意見》有關優惠政策。

什么是老舊住宅小區？

老舊住宅區是指用地性質為國有建設用地，以居住功能為主，因建筑使用年限久，管網設施老化、建筑質量差、存在較大安全隱患、基礎設施缺失嚴重、宜居條件較差且地塊相對獨立、產權清晰的城市居住區、廠礦生活區。

認定條件

80%以上面積建筑使用時間超25年

房屋以居住功能為主，80%或以上面積的建筑建成使用時間超過25年，確需要通過改造滿足住宅規范標準、改善居住條件的。

房屋長期滲漏水、被鑒定為危房

房屋以居住功能為主，居住建筑面積80%或以上使用時間超過15年，且建筑物滿足下列條件之一的：

(1)主要承重構件損壞，房屋沉降，外墻、地坪開裂，房屋長期滲漏水;

(2)建筑消防設施、安全疏散達不到規定標準、不符合現行抗震設防要求;

(3)被鑒定為C級、D級危房;

(4)房屋不滿足住宅設計規范強制性條文規定、居住功能缺失。

場地低洼、常年澇災嚴重

住宅區整體存在比較嚴重的綜合安全隱患、場地低洼常年澇災嚴重或交通及配套設施不全等情形的。

哪種情況享受優惠政策？

新建總建筑面積中包含回遷安置房、配套建設的可售商品房、辦公用房、商業用房等，符合《意見》規定的現狀建筑3倍面積以內部分，可享受相應優惠政策。其中，回遷安置部分按拆除的現狀建筑面積1.2倍計算，免交市政基礎設施配套費，其余部分面積的市政基礎設施配套費由規劃主管部門按30%收取。

自主改造項目回遷安置部分房屋的，不動產權屬初次登記費、不動產他項權利登記費免收，不動產所有權證工本費等其他各項行政事業性收費按標準的30%繳納。

對改造安置住房建設用地部分的面積免征城鎮土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

自主改造項目中建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

業主選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。業主選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅;繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

電力、通訊、市政公用事業等企業要對自主改造項目給予支持，有線電視和供水、供電、供氣、公交、排水、通訊、道路等市政公用設施，可由相關單位出資配套建設，市政府積極協調相關市政公用事業企業給予繳納入網、管網增容等經營性收費的減免。對整體改造的項目，涉及拆除的非居住建筑面積占比超過20%的部分，或居住建筑年限在15年以下，且不滿足《意見》規定有關條件的部分，原則上不享受《意見》規定的優惠政策。

改造要求

改造項目需征得100%業主同意

改造項目符合相關要求，在征得100%業主同意后，經所在區政府審查，報市政府審批，可列入區政府老舊住宅小區年度改造計劃。對可在年度內開工建設安置用房的項目，可經市政府批準，上報省住建主管部門，納入本年度或下一年度棚戶區改造計劃，并享受《意見》規定的相關優惠政策。

允許同一實施單位對老舊小區統一改造

單宗土地權屬清晰的老舊住宅區自主改造項目，用地規模一般不小于5畝。允許同一實施單位整合相鄰產權清晰的老舊小區統一改造，或跨區域對多個產權清晰的老舊小區統籌安置、整體測算、按規劃要求改造。

鼓勵新建項目與相鄰自有產權清晰的老舊住宅區整合建設，老舊住宅區對應的建設部分按《意見》享受相關優惠政策。

規劃要求

承接政府公共設施用房可增加容積率

《意見》規定，自主改造項目建設應符合城市控制性詳細規劃要求。確需調整規劃的，應對調整規劃的可行性進行論證，按程序批準后方可實施。原則上新建建設規模應不超過符合《意見》規定的拆除改造建筑面積的3倍，且改造項目住宅容積率原則上≤3.5，涉及商業配套建設的可在3.5容積率基礎上按不超過30%上浮。

對有條件承接政府需要安排的公共服務設施用房的改造項目，在規劃可行的前提下，可適當給予增加容積率，按提供公共服務設施用房的2倍面積補償。公用服務設施建設完工后應無償移交給政府相關部門。

土地和房屋

流轉土地使用權

可通過土地使用權交易

作價入股等方式流轉

《意見》規定，符合情形的老舊住宅區，改造宗地上的業主和實施單位可以通過土地使用權交易、作價入股等方式流轉土地使用權，因土地使用權流轉產生的稅費，需要繳交的部分，由雙方按規定承擔或另行協商處理。涉及改變土地用途、增加容積率、延長使用年限需要繳交的相關費用按國家和省、市有關規定辦理。

老舊住宅小區項目建設用地屬于國有劃撥類型的，由現狀不動產所有權業主向市土地管理部門申請，結合現行規劃條件評估，通過補繳土地出讓價款方式調整為出讓地。

屬于政府單位、國有資產，土地證載用途屬于非居住用地，實質上已部分或全部建設住宅的，可根據住宅房屋使用現狀，在厘清國有資產后，根據住宅房屋產權證登記用途，可向相關部門申請，將住宅所占的土地調整為居住用地，涉及劃撥土地轉為國有出讓用地的，補交土地出讓金。

單位公有住房

購買完全產權并補足房款

職工擁有100%房屋產權

《意見》規定，改造項目涉及國有企業、政府資產性質的劃撥、出讓建設用地，以及除房改房、集資房之外的房屋，均按國有資產認定。

屬于國有單位職工居住或按房改政策購買的海口市單位公有住房按以下方式處理：

(1)職工原經省或市房改辦批準按完全產權購買單位公有住房，已按省或市房改辦核定房價款額繳交了部分房價款但經產權單位同意并由職工補足相應房價款的，視為職工擁有100%房屋產權。

(2)職工原經省或市房改辦批準按部分產權購買單位公有住房，且已按省或市房改辦核定房價款額交清相應房價款項的，職工向原產權單位繳交單位部分產權按現房屋類似房地產市場評估的價款后，視為職工擁有100%房屋產權。職工不繳交的，按原批準產權比例分別由職工和原產權單位辦理。

(3)職工原所購單位公有住房未經省或市房改辦批準，但職工已按房改政策繳交了全部房價款，產權單位同意放棄產權的，視為職工擁100%房屋產權。職工已按房改政策繳交了部分房價款的，參照《意見》相關規定辦理。

回遷安置建設

戶型設計方案需征得業主同意

回遷安置房的總體布局、建筑設計方案、戶型設計方案應征得專有部分占改造范圍內建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。

為維護業主利益，保障項目實施，在合作改造協議簽訂時，實施單位應提供與本項目投資額相等金額的銀行保函以保障建設工程實施。涉及分期建設的，實施單位應優先完成回遷安置房建設。未經合法人數業主同意，實施單位不得隨意轉讓、轉包改造項目。

來源：海口日報

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