又到了一年總結(jié)的時(shí)候，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，明年到我家。

《葉檀財(cái)經(jīng)》根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，以2017年全國(guó)293個(gè)城市為樣本，70%的二手房?jī)r(jià)格權(quán)重，30%的租金權(quán)重，統(tǒng)計(jì)了2017綜合漲幅前十大城市。我們拋棄一手房?jī)r(jià)，一手房?jī)r(jià)已經(jīng)不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

綜合二手房?jī)r(jià)格漲幅，以及租金增速，排名第一的城市你絕對(duì)想不到，它是海南省儋州市，一個(gè)2016年戶籍人口95萬不到的小城。文/顧天杰

房?jī)r(jià)上漲第一城 東北候鳥功不可沒

海南房產(chǎn)熱，東北“候鳥”多。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，海南省外來流動(dòng)人口在2013年年底才突破100萬人。澎 湃新聞統(tǒng)計(jì)，截止2014年11月，在三亞養(yǎng)老的異地老人有接近40萬人，其中哈爾濱籍占20萬左右。

海南溫暖的冬天吸引的不只是東北和北京人，還帶來了大量的俄羅斯游客。據(jù)俄羅斯*大旅行社PEGAS統(tǒng)計(jì)，早在2011年，俄羅斯到三亞的游客就突破了20萬人次，三亞大街上能看到眾多俄文招牌。

2014年4月，全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，三亞房?jī)r(jià)高達(dá)24726元/平米，超過了當(dāng)時(shí)廣州的房?jī)r(jià)。旅游旺季的三亞租金到達(dá)100.42元/月/平米，甚至超過北京*貴地區(qū)。海南省住建廳數(shù)據(jù)顯示，2014年海南外來購(gòu)房者占比達(dá)到了87%，而在三亞，東北客戶占到了79.6%。

近兩年依舊有資金涌入，但房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩。

2016年海南全省成交面積大幅提升，同比增長(zhǎng)113%。奇妙的是，成交均價(jià)趨于平穩(wěn)，2016年成交均價(jià)為9973元/平，是2011年以來的價(jià)格低點(diǎn)。

銷售火熱持續(xù)到2017年，春節(jié)短短二十天內(nèi)，三亞、樂東、陵水、儋州、海口等地銷售總額接近百億，一房難求。

海南不得不開始全省限購(gòu)。2017年4月14日，海南省住建廳，國(guó)土資源廳，海南省人民銀行分行，突然宣布全省7市縣限購(gòu)政策。在全省范圍內(nèi)暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

?？诤腿齺喎?jī)r(jià)膨脹、嚴(yán)格限購(gòu)，趕走了一批買房客，東北候鳥要選新地方，資金轉(zhuǎn)向洼地儋州。

很幸運(yùn)，儋州躲過了這一輪全省限購(gòu)升級(jí)，外地客還是能順利買到房。相比東線已經(jīng)開發(fā)的城市，儋州的房?jī)r(jià)基數(shù)不高，地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中在主城區(qū)的那大鎮(zhèn)，以及白馬井濱海新區(qū)。

不奇怪，2016和2017兩年，儋州房?jī)r(jià)搭上了海南房?jī)r(jià)上漲的快車。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，儋州房?jī)r(jià)從2016年1月的4493元/平米直線上升到2017年12月的7389元/平米，漲幅超過60%。2015年就是溫吞吞的窄幅震蕩，基本位于4200到4600之間。

海南購(gòu)房客理念正在改變，投資不再是首要需求，居住感受越來越重要。

?？诤腿齺喢曉谕猓琅f是買房度假高地。但它們不再是唯一選擇，儋州、臨高、昌江等新一批城市開始發(fā)力。

鏈家旅居產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年各年齡購(gòu)房者中，每年長(zhǎng)居(2到5個(gè)月)海南的比例超過50%，長(zhǎng)居度假成為主流。新海南人*看重的是旅游度假體驗(yàn)和養(yǎng)老需求。養(yǎng)老需求占到了受訪人群的近三成，包含購(gòu)房者自己養(yǎng)老以及子女為父母購(gòu)買，還有10%是提前為養(yǎng)老準(zhǔn)備的年輕人，儲(chǔ)備一套房子做長(zhǎng)期打算。

海南正在從旅游地向旅居地轉(zhuǎn)型。

在購(gòu)房者中，在海南有親友的占比超過70%，這其中31%的購(gòu)房者在海南有3到5位親友，沒有親友的僅為29.7%。這也凸顯了海南的另一個(gè)現(xiàn)象：親友組團(tuán)旅居。親友間口口相傳，選擇相近小區(qū)概率很高。

北京人貢獻(xiàn)快趕上東北人

根據(jù)房管局備案和鏈家數(shù)據(jù)綜合，北京戶籍購(gòu)房者在儋州成交數(shù)量上占比是11%，東北三省總和與河北省持平，占9%并列第二位。

北京在成交額上拔得頭籌，看來被霧霾虐的不輕?；蛟S以后在儋州的某個(gè)小區(qū)里，聽到的可能不只是東北老鐵的喊麥，也會(huì)有北京老炮的京片子。

儋州可能會(huì)成為繼?？?、三亞之后，又一個(gè)被大舉炒作的旅游城市。易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，一些三四線城市，比如鄂州、石家莊、儋州、鎮(zhèn)江、三亞和句容等，投資客占比非常高。

儋州投資客占比為26%，距離三亞的73%有些距離，但炒作氛圍已經(jīng)很濃。

根據(jù)儋州2016年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，房地產(chǎn)業(yè)完成增加值23.56億元，比上年增長(zhǎng)9.6%，銷售面積99.85萬平方米，比上年增長(zhǎng)1.8倍；銷售額為79.61億元，比上年增長(zhǎng)4.2倍。

2018年 填海被控制 儋州不再瘋漲

房?jī)r(jià)基數(shù)低、跟隨海南補(bǔ)漲，加上躲過限購(gòu)升級(jí)，使得儋州房?jī)r(jià)瘋漲兩年。

2018年，趨勢(shì)將終結(jié)。

1月7日，《海南日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，儋州市已下達(dá)緊急通知，對(duì)違法違規(guī)填海項(xiàng)目要求自1月5日起實(shí)施“雙暫停”(暫停建設(shè)、暫停營(yíng)業(yè))，即在建項(xiàng)目一律暫停建設(shè)，涉及的房地產(chǎn)銷售宣傳全部暫停，包括之前熱賣的恒大海花島。

填海造陸，污染環(huán)境，直接被中央環(huán)保督察組點(diǎn)名批評(píng)。目前填海造陸的經(jīng)濟(jì)成本在每畝20萬元左右，一平方米在600左右，相比二三線城市的樓面價(jià)2000左右是非常低廉的。

恒大海花島實(shí)景航拍

海花島是恒大總投資1600億的旅游綜合體。*大的問題在于海南卻在國(guó)家嚴(yán)控填海指標(biāo)的情況下，為地產(chǎn)項(xiàng)目開了綠燈。根據(jù)記者調(diào)查，儋州市?；◢u填海總面積783公頃，市政府及海洋部門化整為零進(jìn)行違規(guī)審批，填海項(xiàng)目拆分成36個(gè)面積小于27公頃的子項(xiàng)目瞞天過海，讓不過關(guān)的項(xiàng)目得以推進(jìn)，被禁止的項(xiàng)目可以審批。

這不是?；◢u第一次觸碰紅線。2016年，儋州市海洋主管部門對(duì)?；◢u涉嫌違法用海行為曾立案查處，罰款7344.6480萬元，然而這對(duì)于783公頃的地產(chǎn)項(xiàng)目，是可以忽略的。恒大?；◢u中心的銷售人員表示，開盤7天售出超過122億。

過去拉動(dòng)海南增長(zhǎng)的功臣房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在綁架了海南的規(guī)劃。

儋州市區(qū)的價(jià)格已經(jīng)被炒到8千到1萬一平米，違規(guī)項(xiàng)目能在一周內(nèi)賣出百億，接下來，支撐房?jī)r(jià)的是什么？

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