7張圖2張表告訴你：哪些城市的房?jī)r(jià)真降了？

不論是“房住不炒”的理念和發(fā)展租賃市場(chǎng)的舉措，還是各大城市限購(gòu)、限貸、限售的緊縮政策，都不及前一陣南京市河西部分新盤開售前長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍吸引眼球。

如此強(qiáng)大的購(gòu)房能力，相信不少讀者都關(guān)心：房?jī)r(jià)到底能不能降下來(lái)？

時(shí)近年底，數(shù)據(jù)分析員小左就從大數(shù)據(jù)角度來(lái)分析一下：這一年，哪些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌？又有哪些城市的房?jī)r(jià)還在創(chuàng)出新高水平？

分析統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：

北京、天津、廈門房?jī)r(jià)跌幅大

統(tǒng)計(jì)局每月會(huì)公布70個(gè)大中城市的新建住宅價(jià)格環(huán)比和二手住宅價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)。由于各地職能部門可能會(huì)對(duì)新建住宅售價(jià)進(jìn)行直接調(diào)控，比如規(guī)定新盤開盤或者二手房過(guò)戶的封頂價(jià)格，所以這兩個(gè)數(shù)據(jù)都不一定反映真實(shí)的市場(chǎng)狀況。比較起來(lái)，二手住宅價(jià)格可能相對(duì)更真實(shí)一點(diǎn)，所以這里采用二手住宅價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看2017年各城市的房?jī)r(jià)變化。

下面，使用統(tǒng)計(jì)局的二手住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，來(lái)看今年前10月各城市房?jī)r(jià)的變化，主要結(jié)論有：

第一，北京、天津、廈門房?jī)r(jià)跌幅較大。根據(jù)各城市今年房?jī)r(jià)*高點(diǎn)和10月*新房?jī)r(jià)，計(jì)算各個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，結(jié)果顯示，北京、天津、廈門三個(gè)城市的房?jī)r(jià)跌幅較大，跌幅都在2%以上（參見圖1），其中北京跌幅*大為-4.71%。

第二，?？?、鄭州、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)略有下跌。還有20個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，但跌幅不足2%，這些城市以海口、鄭州、濟(jì)南為主（參見圖2）。其中，?？?、鄭州、濟(jì)南房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到了1%以上，但部分城市如銀川、福州、韶關(guān)、秦皇島、安慶等城市的房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)松動(dòng)跡象，跌幅僅有0.1%。

第三，長(zhǎng)沙、北海、青島等城市房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高。有47個(gè)城市的房?jī)r(jià)今年不僅沒(méi)有下跌，在10月還創(chuàng)出了房?jī)r(jià)新高水平，這些城市以長(zhǎng)沙、北海、青島為代表（參見圖3）。其中長(zhǎng)沙今年房?jī)r(jià)上漲11%，北海、青島、武漢房?jī)r(jià)上漲9%，另外深圳、大理、西寧、呼和浩特等城市房?jī)r(jià)漲幅較小，約在1%以上。

綜合統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示的各城市房?jī)r(jià)變化，可見今年房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量不足房?jī)r(jià)新高城市數(shù)量的一半。在70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下跌的僅有23個(gè)城市，其中3個(gè)跌幅較大，剩余47個(gè)城市10月房?jī)r(jià)創(chuàng)出了新高水平（參見表1）。

分析中介數(shù)據(jù)：

石家莊、天津、徐州房?jī)r(jià)跌幅大

除了統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，還有各類中介統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可用，包括房天下、安居客等。這類信息的問(wèn)題是數(shù)據(jù)來(lái)源不能保證真實(shí)，而且從中介盈利的角度，網(wǎng)上房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)相比真實(shí)價(jià)格可能會(huì)有虛高。但中介數(shù)據(jù)是參考城市房?jī)r(jià)變化的重要數(shù)據(jù)來(lái)源之一，因此這里使用安居客的49個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看一下房?jī)r(jià)變化情況。

第一，石家莊、天津、徐州、上海、北京、杭州房?jī)r(jià)跌幅較大。根據(jù)各城市今年房?jī)r(jià)*高點(diǎn)和12月*新房?jī)r(jià)，計(jì)算各個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，結(jié)果顯示：石家莊、天津、徐州、上海、北京、杭州6個(gè)城市房?jī)r(jià)跌幅較大，跌幅都在5%以上（參見圖4）。其中石家莊跌幅*大為-11.38%。

第二，廣州、蘇州、柳州等城市房?jī)r(jià)略有下跌。還有11個(gè)城市今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，但跌幅不足5%，這些城市以廣州、蘇州、柳州為主（參見圖5）。廣州、蘇州、柳州的房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到了4%以上，但部分城市如重慶、蘭州、泉州、鄭州、福州等城市的房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)松動(dòng)跡象，跌幅不足1%。

第三，三亞、海口、佛山、成都等城市房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高。有32個(gè)城市今年12月房?jī)r(jià)創(chuàng)出了新高水平，這些城市以三亞、海口、佛山、成都為代表（參見圖6）。其中三亞今年房?jī)r(jià)上漲73%，?？凇⒎鹕?、成都等城市全年房?jī)r(jià)漲幅在30%以上，另外珠海、大連、南昌、長(zhǎng)春等城市房?jī)r(jià)漲幅較小，但也在5%以上。

總結(jié)安居客數(shù)據(jù)顯示的各城市房?jī)r(jià)變化，今年房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量差不多是房?jī)r(jià)新高城市數(shù)量的一半左右。在49個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下跌的僅有17個(gè)城市，其中6個(gè)跌幅較大，剩余32個(gè)城市年底房?jī)r(jià)創(chuàng)出了新高水平（參見表2）。

從庫(kù)存預(yù)測(cè)后市：

明年哪些城市房?jī)r(jià)下跌壓力大？

上面用統(tǒng)計(jì)局和安居客的數(shù)據(jù)對(duì)今年各主要城市的房?jī)r(jià)變化進(jìn)行了總結(jié)，主要結(jié)論是——主要城市的房?jī)r(jià)基本上三分之一是海水、三分之二是火焰。

那么，各城市的房?jī)r(jià)變化有什么特點(diǎn)呢？

第一，今年三四線城市漲幅高。根據(jù)49個(gè)大中城市1月房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平和今年房?jī)r(jià)的漲幅做散點(diǎn)圖，可以發(fā)現(xiàn)：今年漲幅*好的城市基本上是年初房?jī)r(jià)在1萬(wàn)/平米以下的三四線城市；而房?jī)r(jià)在4萬(wàn)/平米以上的一線城市房?jī)r(jià)漲幅就很低（參見圖7）。但三四線城市的短板是它無(wú)法像一二線城市那樣源源不斷地吸收周邊的人口涌入，意味著這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力池子很淺，因此預(yù)計(jì)在三四線城市剛需集中爆發(fā)后，未來(lái)幾年可能會(huì)進(jìn)入低迷期。

第二，庫(kù)存低的城市漲幅高。從三四線城市內(nèi)部來(lái)看，把2016年12月的可售月數(shù)（可售量/過(guò)去半年月均銷售量）和今年房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)做散點(diǎn)圖，可以發(fā)現(xiàn)：可售庫(kù)存低的城市房?jī)r(jià)漲幅高，典型的城市如淮安和南寧；而可售量較充足的城市如馬鞍山和贛州，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)就低很多（參見圖8）。從目前各城市的可售量來(lái)看，上海、杭州、南京的可售月數(shù)都在6個(gè)月以下，這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)短期可能會(huì)有一定的支撐；金華、馬鞍山、贛州、東莞的可售月數(shù)都在20個(gè)月以上，明年房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力相對(duì)會(huì)比較大。

雖然總體來(lái)看，今年真正實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量不多，但相信在“房住不炒”的政策理念下，明年房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲的概率并不大，越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行周期。

（來(lái)源：蘇寧財(cái)富資訊； 作者：蘇寧金融研究院高級(jí)研究員左俊義）